行政書士試験、司法書士試験、司法試験に合格した後で弁護士等になって消費者トラブルや内容証明郵便の実務に取り組みたい方に役立つ消費者法の判例を紹介します。
今日のテーマは、「建物賃貸借契約が更新された場合、保証契約も当然に更新されるのか？」という話です。
賃貸マンションやアパートの賃貸借契約は2年間とすることが多いですが、この賃貸借契約は、当事者から更新しない旨の申し出がなされない限り、原則として更新されます。
借地借家法26条1項に次のように規定されているので確認しましょう。
借地借家法
（建物賃貸借契約の更新等）
第二十六条 建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
そして、建物賃貸借契約では、賃借人の債務、つまり、家賃の支払債務を担保するために保証人を立てて、保証契約が締結されることがあります。
では、建物賃貸借契約が更新される時に、保証契約も当然に更新されるのでしょうか？
最高裁の考え方を確認しましょう。
建物賃貸借契約は、賃貸人から更新を拒絶するには正当の事由が必要です（借地借家法28条）し、賃借人から更新しない旨の申し出がない限り、原則として更新されるものです。
その点は、保証人も承知の上で保証契約を締結したものと考えられます。
すると「特段の事情のない限り、更新後の賃貸借から生ずる債務についても保証の責めを負う趣旨で保証契約をしたものと解する」が合理的な解釈であると言えます。
よって、原則として、更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても保証人は責任を負う。つまり、保証契約も当然更新されるということです。
なお、最高裁は、保証人が責任を負わないケースとして次の2つの場合をあげています。
- 反対の趣旨をうかがわせるような特段の事情がある場合。
- 賃貸人において保証債務の履行を請求することが信義則に反すると認められる場合。
前者は、更新後の債務は保証しない旨の特約がある場合を意味します。
後者については「賃借人が継続的に賃料の支払を怠っているにもかかわらず、賃貸人が、保証人にその旨を連絡するようなこともなく、いたずらに契約を更新させている」場合を例示しています。
以上が、期間の定めのある建物賃貸借契約の更新と保証人の責任についての最高裁判例でした（最判平成9年11月13日 集民 第186号105頁）。
