民法第1条2項の「信義則（信義誠実の原則）」に関する応用判例として、短答式試験や択一試験で非常に良く問われるのが『最高裁平成14年3月28日判決』です。
「サブリース業者からの『更新拒絶』でマスターリース契約が終わった場合、ビルオーナーはテナント（再転借人）に対して部屋の明渡しを求められるのか？」
一見するとオーナー側に落ち度がないように思えるこのケースで、最高裁判所が示した判断の決め手は「信義則」でした。
この記事では、サブリース契約の仕組みと「合意解約」との違い、そして信義則が適用される判例ロジックを会話形式でわかりやすく解説します。
行政書士・宅建・司法書士・公務員試験などの民法対策として、出題者のひっかけパターンを見破る力を身つけたい方はぜひ参考にしてください！
民法判例問題 信義則（最判平成14年3月28日 民集56巻3号662頁）
次の記述の正誤を答えよ。
ビル所有者Ａが、ビルの賃貸・管理を業とする会社Ｂとの間で、第三者への転貸および再転貸を当初から予定して建物一括賃貸借契約（マスターリース契約）を締結し、自ら再転貸借の締結に加功して再転借人Ｃの占有の原因を作出した。その後、Ｂが採算不振を理由に更新拒絶をしたことによりマスターリース契約が期間満了で終了した場合、Ｂの更新拒絶にＡの意思が介入していない以上、ＡはＣに対し、信義則上、マスターリース契約の終了を対抗して建物の明渡しを請求することができる。
解説
- Ａ（ビルオーナー）： Ｂにビルを一括で貸した（マスターリース）。
- Ｂ（サブリース業者）： Ａから借りて、さらにＣにまた貸し（再転貸）した。
- Ｃ（再転借人／テナント）： 実際にビルに入って使っている人。
- 状況： Ｂが「採算が合わないから更新しないっす！」と言って、ＡとＢの契約が終了した。
- Ａの主張： 「Ｂが勝手に更新拒絶してきたんだから俺に罪はない！ Ｃさん、元の契約が終わったんだから出ていって！」
民法
（転貸の効果）
第六百十三条 賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は、賃貸人と賃借人との間の賃貸借に基づく賃借人の債務の範囲を限度として、賃貸人に対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負う。この場合においては、賃料の前払をもって賃貸人に対抗することができない。
２ 前項の規定は、賃貸人が賃借人に対してその権利を行使することを妨げない。
３ 賃借人が適法に賃借物を転貸した場合には、賃貸人は、賃借人との間の賃貸借を合意により解除したことをもって転借人に対抗することができない。ただし、その解除の当時、賃貸人が賃借人の債務不履行による解除権を有していたときは、この限りでない。
- 最初から転貸・再転貸で利益を得るスキーム（仕組み）で契約を結んでいた。
- 自ら再転貸借の締結に協力・加功して、Ｃさんが部屋を借りる原因を作った。
【創太のざっくりメモ】
サブリース業者の「更新拒絶」で元の契約が終わっても……
- オーナー自ら再転貸スキームを組んでＣを呼び込んだ以上、「契約終わったからＣ出ていけ」は信義則違反でアウト！
- 「合意解約」じゃなくても、Ｃを守るロジックは変わらない！
【判例の公式要旨】
ビル所有者が転貸および再転貸を当初から予定して業者とマスターリース契約を締結し、再転貸借の締結に加功して再転借人の占有の原因を作出した場合には、業者の更新拒絶により同契約が期間満了により終了したとしても、所有者は信義則上、賃貸借の終了を再転借人に対抗して建物の明渡しを請求することはできない。（最判平成14年3月28日）
